Gebrauchte Immobilien sanieren – Was muss man als Bauherr beachten

Häuser, die den Besitzer wechseln, brauchen eventuelle Sanierungen. Dabei sollte man beim Erwerb von Miethäusern auch aufs Mietrecht achten.

Rechte und Pflichten bei Immobilien aus zweiter Hand

Wenn man eine gebrauchte Immobilie erwirbt, z. B. aus einer Zwangsversteigerung, ist man bei Miethäusern automatisch auch der neue Vermieter und übernimmt die bestehenden Mietverhältnisse. Als neuer Eigentümer hat man jedoch auch ein Recht auf Sonderkündigung. Allerdings muss man den Mietern dazu rechtzeitig kündigen und auch die Gründe für die Kündigung angeben. Haussanierungen und Modernisierungen sind nicht zwingende Gründe – es sei denn, man kann eine Entwertung der Immobilie durch die bestehenden Mieter vorbringen. Der Mieter hat bei Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen ebenfalls das Recht auf Sonderkündigung. Auch ein mitgekauftes Grundstück kann Teilbelastungen durch andere Parteien besitzen. Darauf sollte vor dem Kauf und geplanten Umbau genau geachtet werden.

Bestandsaufnahme – Was muss am Haus saniert werden?

Nach dem Erwerb hat man bereits eine grobe Vorstellung davon, was alles an der Immobilie saniert werden muss. Am besten ist es, noch einmal mit einem Experten alles zu begutachten und eine Liste der betroffenen Bereiche und einzelnen Maßnahmen zu erstellen. So kann man auch schon einen groben Kostenplan für eine eventuell notwendige Sanierung entwerfen. In einem unserer Artikel gehen wir bereits ausführlich auf das Thema Haussanierung im privaten Rahmen ein. Will man langfristig etwas von seiner Immobilie haben, sollte man diese Bereiche besonders beachten:

• Außenfassade: Ist eine ausreichende Dämmung vorhanden? Sie schützt die Außenwand und verringert den Energieverbrauch. Bei Ziegelhäusern sollte auch über eine Fugensanierung, z. B. durch Hydrofugierung, nachgedacht werden, um Feuchtigkeit in den Wänden zu vermeiden.
• Dach: Auch hier gilt eine ausreichende Dämmung, sowohl des Daches als auch des Dachbodens. Viele Altbauten verfügen nur über eine sporadische Dämmung. Die Ziegel und das Gerüst sollten ebenfalls auf Mängel hin untersucht werden.
• Fenster und Türen: Hier ist auf die Qualität der vorhandenen Dichtungen und der Verglasung zu achten. Natürlich können auch neue Fenster eingebaut werde. Vorsicht ist bei der Isolation bei Altbauten geboten, denn die Isolierung durch Dämmung und neue Fenster kann zu Schimmelbefall führen.
• Böden: Sind die Böden ausreichend gedämmt, um vor Lärm und Kälte zu schützen? Oftmals ist bei Altbauten unter PVC- und Laminatböden ein Holzparkett vorhanden. Es lohnt sich, dieses zu sanieren, da Holz eine gute Lärm- und Wärmedämmung besitzt. Es ist auch leichter zu pflegen, wenn es gut versiegelt ist.
• Wände und Decken: Die Wände und Decken sollten auf Schimmelbefall überprüft werden. Auch der Bestand des Verputzes ist zu begutachten. Ist Feuchtigkeit in den Wänden?
• Haustechnik: Welche Heizungsanlage ist installiert? Eine Modernisierung auf neue Fernwärmeheizungen oder sogar eine Zentralheizung sind langfristig zu empfehlen. Mieter sind für eine solche Modernisierung durchaus bereit, mehr zu zahlen. Gleiches gilt für Wasserleitungen, die Warmwasserversorgung und die Elektroinstallation. Alte Rohre, Kabel und Sicherungen sollte man schnell austauschen lassen.