Wer den Traum vom Eigenheim realisieren möchte, steht häufig vor der Entscheidung, ob ein Bestandsgebäude gekauft und saniert oder die Immobilie neu gebaut werden soll. Dabei beschäftigt die Frage, welche Lösung sinnvoller ist. Dieser Ratgeber führt Vor- und Nachteile beider Varianten auf und kann als erste Orientierungshilfe dienen.
Der Neubau
Die Summe für den Haus-Neubau ergibt sich in erster Linie aus dem Grundstückpreis, der sich in der Regel aus der einmalig zu leistenden Grunderwerbssteuer, dem Grundbucheintrag und dem Notar zusammensetzt sowie dem Gebäudepreis und eventuelle Garagen beziehungsweise Carports. Hinzu kommen die Baunebenkosten, die nicht zu unterschätzen sind und schnell größere Ausmaße annehmen können, als zunächst erwartet. Die folgende Liste führt die wichtigsten Punkte der Baunebenkosten auf:
- Kosten für Erdbau, Kanalisationsarbeiten und Vermesser
- Baugenehmigungsgebühren
- Architekt
- Erschließungskosten
- Stromanschlussgebühren
- Wasseranschluss
- Gasanschluss
- Telefonanschluss
- Bauwasser / Baustrom
- Versicherungen
- Kosten für die Außenanlagen (Erdarbeiten, Landschaftsgestaltung usw.)
Der wohl größte Vorteil eines Neubaus besteht in der hohen Qualität der Bausubstanzen. Vorausgesetzt die Baufirma ist seriös. Bei empfehlenswerten Bauunternehmen werden beste Materialien verwendet und so verbaut, dass Neubauten viele Jahrzehnte kaum Modernisierungsarbeiten erfordern. Bauherren profitieren von einem innovativen Gebäude nach neuesten Standards. Auch hinsichtlich der künftigen laufenden Kosten haben Neubauten Vorteile, denn die Energiekosten sind häufig minimal aufgrund der guten Dämmwerte. Moderne Häuser werden heutzutage nachhaltig und nach strengen EnEV Richtlinien gebaut. Das ist ein unschlagbarer Vorteil, denn man muss sich nicht um eine oft aufwendige und kostspielige Sanierung kümmern. In diesem Beitrag berichtet ein Bauherr über eigene Erfahrungen mit Energieeffizienz moderner Massivhäuser.
Um einen schnellen Überblick zu den Vor- und Nachteilen von Neubauten zu verschaffen, wurden diese tabellarisch aufgeführt:
Vorteile
| Wohnfläche | Neben Fertighäusern, welche die Raumaufteilung größtenteils vorgeben, um von attraktiven Angeboten zu profitieren, können mit Architektenhäusern persönliche Wohnträume in Erfüllung gehen. |
| Grunderwerbssteuer | Diese Steuer muss beim Neubau in der Regel nur auf das Grundstück gezahlt werden.Doch Vorsicht: Je nach zeitlicher Abfolge von Notarterminen und Schließung von Werkverträgen mit Baufirmen kann es im ungünstigsten Fall zu einem sogenannten Kopplungsgeschäft kommen, was bedeuten würde, dass die Grunderwerbssteuer auf Haus und Grundstück gezahlt werden muss. |
| Bausubstanz | Gebäude mit modernster Ausstattung und innovativen Bausubstanzen gewährleisten im Idealfall viele Jahrzehnte Ruhe vor Sanierung. |
| Energieeffizienz | Die laufenden Energiekosten sind bei Neubauten gering, da neueste Technik integriert wird. |
| Umweltschutz | Passivhäuser und Co. schonen die Umwelt und sind eine Investition in eine ökologische Zukunft. |
| Bauphase | Neubauten sind meist schneller fertig als Sanierungen. Das Eigenheim kann früher bezogen werden. |
Nachteile
| Kosten | Die Kosten für Neubauten können hoch sein. Baunebenkosten und Grundstückspreise treiben den Gesamtpreis in die Höhe. Um alle Eventualitäten einzuplanen, sollten angehende Bauherren einen finanziellen Puffer einplanen. |
| Grundstück | Je nach Budget und gewünschtem Wohnort müssen sich Bauherren in den heutigen Neubaugebieten mit relativ kleinen Grundstücken begnügen. |
| Charakter | An Neubauten wird nicht selten der fehlende Charme bemängelt. Viele Häuser sehen sich sehr ähnlich, es mangelt an Individualität. Allerdings lässt sich dies mit Individuallösungen ändern, in dem die Wohnfläche angepasst wird. Allerdings ist dies mit Mehrkosten verbunden. |
| Zeitaufwand | Der Gebäudeneubau ist oft zügiger erledigt als die teilweise aufwändige Sanierung, doch die Suche nach dem richtigen Grundstück und Bauunternehmen kann gleichermaßen Zeit kosten. Zudem müssen hier diverse Genehmigungen geklärt und Vorschriften eingehalten werden. |
| Umgebung | Nachteilig an Neubaugebieten ist, dass vielerorts über viele Jahre in unmittelbarer Umgebung des eigenen Grundstücks die negativen Auswirkungen der Bebauung zu spüren sind wie kaum Begrünung, Baulöcher, unfertige Straßen usw. |
Hauskauf mit Sanierung
Ob der Kauf eines Gebäudes lohnenswerter ist als der Neubau, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Zum einen spielen Zustand und Alter der Immobilie eine zentrale Rolle. Handelt es sich beispielsweise um ein stark baufälliges Haus, das von Grund auf saniert werden muss, können die Kosten immens steigen und die Summe eines Neubaus sogar übertreffen. Keinesfalls sollten Interessenten den Fehler machen und ein Bestandsgebäude ohne Expertenrat kaufen. Das Risiko ein Haus mit diversen Mängeln an der Bausubstanz zu erhalten, ist hoch. Viele Käufer wurden im Nachhinein bitter enttäuscht und litten unter den hohen Zusatzkosten, die sich zuvor nicht kalkulieren ließen.
Egal wie gut ein Gebäude auf den ersten Blick wirkt, ohne das kompetente Urteil eines unabhängigen Gutachters sollte eine Immobilie nie den Besitzer wechseln. Ein Gutachter prüft Gebäude sorgfältig und erfasst alle Mängel. Mit einem derartigen Gutachten, dessen Investition sich aufgrund der hohen finanziellen Belastung des Gebäudekaufs stets lohnt, können sich Interessenten ein umfangreiches Bild zum Kaufobjekt machen. Zudem lässt sich anhand des Gutachten der Investitionsaufwand für Sanierungsmaßnahmen realistischer berechnen.
Eine Familie arbeitet seit 2012 an der Sanierung eines Gebäudes aus den 60er-Jahren und teilt ihre Erfahrungen in diesem Blog mit. Die Immobilienbesitzer berichtet über Herausforderungen und Erfolgserlebnisse.
Auch hier die Vor- und Nachteile in der Übersicht:
Vorteile
| Charme | Viele Bestandsgebäude begeistern mit reichlich Charme. Ältere Immobilien erzählen eine Geschichte und strahlen mehr Ambiente aus, als Neubauten. Alte Gemäuer, charakteristische Balken und einzigartige Wohnkonzepte kommen nach Sanierungsarbeiten noch besser zur Geltung und garantieren individuelles Wohnen. |
| Zeitaufwand | Da Grundstück und Gebäude bereits eine Einheit ergeben, fällt die Suche nach dem passenden Objekt oft schneller aus. |
| Umweltschutz | Auch die Sanierung von Bestandsgebäuden kann Umweltschutz sein. Schließlich werden keine zusätzlichen Flächen bebaut, sondern bestehende Wohnflächen auf den modernsten Stand gebracht. |
| Umgebung | Nur selten herrschen bei Bestandsgebäuden in unmittelbarer Umgebung Baustellen aufgrund weiterer Neubauten, wie es in Neubaugebieten der Fall ist. Das bedeutet weniger Lärm und mehr Lebensqualität. |
| Förderung | Vor dem Kauf sollten sich Interessenten über Förderungen informieren. Viele Sanierungsmaßnahmen werden vom Staat gefördert. |
Nachteile
| Sanierung | Eine Sanierung erfordert Zeit und Geld. Wenn es darum geht Kosten im Vergleich zum Neubau einzusparen, versuchen Käufer diverse Sanierungsarbeiten selbst zu erledigen. Das erfordert Kraft und Ausdauer. Bis ein sanierungsbedürftiges Gebäude bezugsfertig ist, kann es viele Monate oder Jahre dauern. Wer die Sanierung von verschiedenen Unternehmen erledigen lässt, sollte besonders genau kalkulieren. Insgesamt können überraschende Summen zusammenkommen, welche den Rahmen sprengen. |
| Risiko | Welche Ausmaße eine Sanierung letztendlich annimmt, lässt sich als Laie nur schwer einschätzen. Expertenrat ist gefragt, um bösen Überraschungen vorzubeugen. |
| Energieeffizienz | Um die gleiche Energieeffizienz zu erreichen, können enorme Summen für die Modernisierung von Heizungsanlagen und ähnlichem zustande kommen. |
| Grunderwerbssteuer | Wird ein Haus gekauft, muss die Steuer sowohl auf das Grundstück als auch auf das Gebäude gezahlt werden. |
| Wohnfläche | Bei Bestandsgebäuden lassen sich einige Wände zwar entfernen beziehungsweise ändern, um die Raumaufteilung anzupassen, doch in gewisser Weise sind Käufer eingeschränkt. |
| Nebenkosten | Wie beim Neubau die Baunebenkosten, müssen beim Hauskauf die Kaufnebenkosten einkalkuliert werden. Mit bis zu zehn Prozent ist zu rechnen. Auch Ausgaben für Notar, Maklercourtage und Grundbuch fallen an. |
Weiterführende Informationen und Anregungen zum Thema energetische Gebäudesanierung erhalten Sie in diesem Ratgeber der Deutschen Umwelthilfe. Zudem wurden in unserem Artikel ergänzende Tipps zur Haussanierung arrangiert.FazitEgal ob Hauskauf oder Neubau: Beides hat Vor –und Nachteile. Es lässt sich nicht sagen, das eine der Lösungen besser ist, da dies immer von den individuellen Ansprüchen abhängt. Um sich die Entscheidung zu erleichtern, sollten Sie sich Ihre persönlichen Wünsche bewusstmachen und festlegen, welche Elemente Ihnen wichtig sind. Möchten Sie sich einen langersehnten Wohntraum erfüllen und haben reichlich Budget zur Verfügung? Dann könnte der Neubau die richtige Wahl sein. Liegen Ihnen stattdessen der Charme von alten Gebäuden und ein großes Grundstück am Herzen, könnte ein Bestandsgebäude das Richtige sein.
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