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Was Sie über die Betriebskostenverordnung wissen müssen

Oftmals herrscht große Unklarheit darüber, welchen Rechten und Pflichten Vermieter und Mieter unterworfen sind. Das betrifft vor allem Nachzahlungen, die schnell einen Rechtsstreit auslösen können. Im folgenden Artikel klären wir Sie rund um das Thema “Betriebskostenverordnung” auf und zeigen Ihnen, welche Kosten auf den Mieter übertragen werden dürfen.

Sind Betriebskosten und Nebenkosten Synonyme?

Im alltäglichen Sprachgebrauch verschwimmen die Bezeichnungen “Betriebskosten” und “Nebenkosten” miteinander. Sie werden als Synonyme verwendet, auch wenn dies eigentlich überhaupt nicht der Fall ist. Tatsächlich stellen die Nebenkosten den Oberbegriff zu Betriebskosten dar. Letztere können den Nebenkosten also untergeordnet werden. Generell werden die Betriebskosten als Aufwendungen bezeichnet, welche sich durch die Nutzung des Gebäudes inklusive aller Nebengebäude, Anlagen und des Grund und Bodens ergeben. Es handelt sich dabei keinesfalls um einmalige Ausgaben, sondern um regelmäßige Kosten. In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) können alle Aspekte des Vermieterrechts nachgeschlagen werden. Es wird beispielsweise detailliert aufgelistet, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Was beinhaltet die Betriebskostenverordnung?

Wer sein Recht als Vermieter geltend machen möchte und sich die Ausgaben vom Mieter erstatten lassen möchten, muss einen entsprechenden Paragrafen im Mietvertrag einbauen. Nur dann ist eine Betriebskostenabrechnung rechtsgültig. Es sollte darauf geachtet werden, dass im Mietvertrag genau spezifiziert wird, welche Kosten zu decken sind. Fällt die Beschreibung zu ungenau aus, kann der Mieter die Übernahme der Betriebskosten verweigern.

Doch was zählt nun eigentlich zu den Betriebskosten? Die Betriebskostenverordnung für private Vermieter hat 17 Kostenpositionen ausgearbeitet, welche dem Mieter in Rechnung gestellt werden dürfen. Dazu zählen:

  1. Die Grundsteuer
  2. Die Wasserversorgung
  3. Die Entwässerung
  4. Das Heizen
  5. Das Warmwasser
  6. Die verbundene Anlagen der Heizungs- und Warmwasserversorgung
  7. Der Personen- oder Lastenaufzug
  8. Die Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  9. Die Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  10. Die Gartenpflege
  11. Die Beleuchtung
  12. Die Schornsteinreinigung
  13. Die Sach- und Haftpflichtversicherung
  14. Der Hausmeister
  15. Die gemeinschaftliche Antennenanlage oder der gemeinschaftliche  Breitbandverteiler
  16. Die Einrichtungen für die Wäsche
  17. Weitere Nebenkosten

Betriebskostenabrechnung – so funktioniert’s!

Die Betriebskostenabrechnung ist einigen formalen Vorgaben unterworfen. Sollte beispielsweise der Verteilerschlüssel nicht klar dargelegt sein oder ein Überblick über die Gesamtkosten fehlen, kann die Zahlung des Mieters verweigert werden. Weiterhin muss der Mieter in der Lage sein, die Berechnung des eigenen Anteils eindeutig nachvollziehen zu können. Der Vermieter muss außerdem auch darauf achten, die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters abzuziehen.

Verschiedene Arten von Verteilerschlüssel

In der Theorie existieren vier Möglichkeiten, um die Nebenkosten auf den Mieter zu übertragen:

  1. Verbrauch: Um die exakten Daten zu erhalten, ist ein Verbrauchszähler oder Aufzugskarten nötig. Dadurch kann der Verbrauch für Heizung und Wasser abgelesen werden und in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen werden.
  2. Personenanzahl: Besitzt das Gebäude zum Beispiel fünf Bewohner, muss jeder dieser Personen ein Fünftel der Betriebskosten übernehmen.
  3. Wohneinheit: Die Kosten werden zu gleichen Teilen auf die Wohneinheiten übertragen.
  4. Anteil der Wohnfläche: Der zu zahlende Anteil ergibt sich aus der Größe der Wohnfläche der Wohneinheit.

Diese Fehler sollten Sie in der Betriebskostenabrechnung unbedingt vermeiden

Sollten sich Form- oder Inhaltsfehler in der Betriebskostenabrechnung eingeschlichen haben, sind Mieter rechtlich befugt, Belegeinsicht zu fordern und können sogar Widerspruch einlegen. Als Vermieter muss dementsprechend unbedingt darauf geachtet werden, genau und vorschriftsgemäß vorzugehen. Ein besonderes Augenmerk sollte auf die Versicherungen geworfen werden. Diese dürfen dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Von dieser Regelung ausgeschlossen ist allerdings die Rechtsschutzversicherung des Vermieters und Beitragszahlungen des Grundeigentümervereins. Darüber hinaus müssen “Sonstige Betriebskosten” stets benannt werden. Auch sollten sich Vermieter darüber im Klaren sein, dass einmalige Kosten nicht von den Mietern getragen werden dürfen. Ist es nötig, einen Kammerjäger zu beauftragen, um Ungeziefer aus einer Wohneinheit zu entfernen, muss der Vermieter diese Kosten aus der eigenen Tasche begleichen.

Fehler und Unachtsamkeiten schleichen sich häufig nach Wohnungsverkäufen ein. Die neue Hausverwaltung wurde oftmals noch nicht umfassend über Regelungen informiert, weswegen es zu fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen kommen kann. Mithilfe eines Informationsblattes, dass im Hauseingang hängt, können solche kommunikativen Probleme beseitigt werden.

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